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佛山即将迎来爆发期?

2022-09-13 20:34:08 6044

摘要:大湾区的房价变动,有很明显的板块轮动的趋势。上一年,深圳率先上涨,然后带动起了东莞上涨、惠州上涨;随后,715新政的出台,深圳的购买力开始持续外溢,紧接着就是广州的热度上升、珠海和中山临深的区域的房价开始上涨。当下,随着深圳、东莞、广州的调...

大湾区的房价变动,有很明显的板块轮动的趋势。


上一年,深圳率先上涨,然后带动起了东莞上涨、惠州上涨;


随后,715新政的出台,深圳的购买力开始持续外溢,紧接着就是广州的热度上升、珠海和中山临深的区域的房价开始上涨。


当下,随着深圳、东莞、广州的调控加码,湾区板块轮动的机遇滚动到了佛山


但你以为现在才开始吗?


不!轮动之下,佛山的行情早已经开启!



上周,我们专程去了佛山考察,在考察期间,最让我印象深刻的,就是当我们去到每一个楼盘的时候,“差不多要没货了”、“很快卖完了”之类的话语常被销售挂在嘴边。


你以为这些销售忽悠?真不是!


今年2月,佛山新房成交新房量达到5510套,同比去年涨了243%;此外,佛山2月份的成交面积达到62.76㎡,同比上涨255%,创下8年来的新高


在土拍方面,去年佛山全年拍卖成交额达到1243.83亿,同比增加了70%


成交价格呢?也涨了!


去年佛山一手房的成交均价从2019年的14562元/㎡微涨到了16219元/㎡,上涨不多,但对于多年佛系的佛山房价而言,上升趋势已经非常明显。


很明显,佛山的楼市行情,从去年开始就已经悄然启动


只不过那时大家的注意力,全都放在深圳、东莞、广州身上,忽略掉了广州边上这个经济体量第三大的潜力城市。


今年,当大家都熄火的时候,才是佛山真正爆发的时机


而佛山本身的城市实力和相对低洼的价格,完全支撑得起这样的爆发。



在佛山之前,有一个完美的轮涨案例,那就是东莞


众所周知,东莞是深圳的小跟班,深圳涨也必然带动起东莞,上一年就是最好的例证。


那么东莞上一年有多能涨?



在全国城市二手房涨幅排行榜中,东莞高居第一!涨幅达到47.11%


当大家感慨东莞享受到大湾区轮涨红利的时候,注意!佛山比起东莞,城市实力更强!


首先,在经济上,佛山比东莞更好!


在2020年广东省内各市的GDP数据中,佛山巩固了广东省第三名的位置!



佛山GDP达到10816.47亿元,力压东莞的9650.19亿元。在增速上,佛山1.6%的增速也比东莞更快。


不仅是经济上表现优于东莞,佛山的人口流入情况也比东莞更好!


2017-2019年,佛山的新增人口69.59万人,人口增幅最高达3.25%,而东莞三年仅新增20.31万人,人口增幅均在1%以下。



比经济基础,佛山和东莞过去都是典型的镇域经济,制造业都非常发达,现在依旧有很深的制造业城市的基础和烙印。


比如两个城市的城市界面,都还可以看到昔日镇域经济发展留下的痕迹。


东莞镇区城市界面


佛山镇区城市界面


虽然实力不比东莞差,但佛山的房价却和东莞天差地别


就拿房价制高点来说,东莞松山湖的房价制高点万科虹溪诺雅,二手小户型单价可以到8万/㎡


而千灯湖这边,千灯湖花园的二手价格平均不到5万/㎡!


千灯湖的房价


二手房如此,新房同样如此!


东莞的主城区南城,要摇号的网红盘华润万象府最新一期价格达到4.6万/㎡;佛山主城区禅城的新盘,广佛线澜石站地铁上盖,均价只有2-2.2万/㎡


靠近广州的陈村、北滘,价格虽然有一定差异,但大致只在2-3万/㎡之间,想找个价格在3万/㎡以上的新楼盘,不容易。


东莞的临深呢?


长安已经普遍迈入4万/㎡大关,另一个临深的镇区凤岗,房价迈入3万/㎡,个别楼盘甚至已经达到4万/㎡。


靠近深圳龙岗的凤岗都能达到4万/㎡的房价,佛山的均价却还在2万/㎡左右徘徊,而位置偏离广州的三水区、高明区,房价低于1万/㎡的新盘都不少。


很明显,已经吃够轮涨福利的东莞,现在的房价早已经在高位,未来还能涨到哪里去?要涨到比深圳还高吗?


不可能的!


而经济比东莞强、人口流入比东莞更多、同样有着良好的制造业基础的佛山,房价却还是洼地!


很明显,和东莞相比,佛山的上涨空间非常大!都已经有东莞轮涨的先例在前了,实力比东莞更强的佛山,怎么能不涨?



说了那么多,问题来了:


虽然佛山经济胜过东莞、虽然佛山临近广州,但佛山这么大,区域、板块那么多,到底该如何选择板块呢?


把整个佛山市场看过一轮之后,我们首先排除高明和三水,因为这两个地方离广州太远、离大湾区的核心太远。


筛掉之后,就只剩下禅城、南海、顺德三个区。


但这三个区中,新城林立,板块众多,像什么佛山新城、三山新城、北滘新城、陈村板块、奇槎板块、大良板块都其中。


因此,在这些区域中,选筹需要遵循两个原则,一个是“千灯湖”原则;一个是临广原则


临广原则很简单,就是尽可能靠近广州。


无论怎样千万记住,广州这个老大哥就是佛山楼市的风向标,所以,临广是选筹的重要方向,而在具体选择上,无论是地缘上靠近广州,还是通过地铁连接广州,都是可考虑的范围。


另一个原则是“千灯湖”原则,直白点说就是看产业


千灯湖能够成为佛山房价制高点、能成为带动佛山经济的一个支撑点,就是因为它有产业、有人才。


在这两个原则的基础上,综合比对各个区域的优势以及价格的上涨潜力。


最后我们的选择是:北滘新城


为什么我们最终会推荐北滘新城?佛山的其他板块又该如何分析?


接下来,我们将会有第二篇文章专门给大家分析佛山各个板块的价值以及具体的选筹逻辑,大家一定记得继续留意我们对佛山的分析文章!

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