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佛山土地市场“冰火两重天”:单价地王频刷新,部分房企却忙着退地

2022-09-13 21:20:42 1834

摘要:本文来源:时代财经 作者:谢斯临 图片来源:视觉中国7月12日,佛山诞生年内第五宗楼面价超两万元的宅地。万科以封顶价50.9亿元+2.5万平方米人才房配建面颊夺得佛山南海区桂城街道环岛东路以西地段地块,扣配建(幼儿园、肉菜市场等),溢价率约...

本文来源:时代财经 作者:谢斯临

图片来源:视觉中国

7月12日,佛山诞生年内第五宗楼面价超两万元的宅地。万科以封顶价50.9亿元+2.5万平方米人才房配建面颊夺得佛山南海区桂城街道环岛东路以西地段地块,扣配建(幼儿园、肉菜市场等),溢价率约21%,折合楼面价约1.68万元/平方米。若加上医院建设成本13亿元,实际楼面价超2.1万元/平方米。

此前,华润、中海、龙光、当代等多家房企已经用脚投票,屡屡打破佛山楼面单价的天花板。但在土地市场无比火热的同时,佛山在近期也出现数宗土地被开发商“退地”。

瑞安房地产(以下简称瑞房)在7月9日披露,已与佛山市禅城区土地储备中心签订土地使用权储备协议书,将正式退回岭南天地项目7号及8号土地。作为交换,佛山禅城区将向瑞房发放现金补偿合计26.53亿元。

无独有偶,2017年被万科以“25.3亿元+70年产权全自持”代价拿下的C22地块,在沉寂数年后同样在近期被退还给政府,并再度回到土地拍卖市场。今年6月24日,C22地块被中海地产以总价32.84亿元+4500平方米人才房配建面积拿下。

在熟悉佛山市场的合富辉煌市场研究院高级分析师曹绍林看来,瑞房及万科的退地主要是因为其地块的特殊性,与佛山土地市场的表现并不直接相关。在广佛同城的背景下,佛山土地市场愈加火热,特别是临广片区,地价超两万在未来将成为常态。

算不过账的闲置土地

2007年12月,瑞房旗下的8家公司通过联合竞买的方式,以75.1亿元对价拿下佛山著名地标祖庙东华里片区一块巨无霸地块,项目规划净用地面积超51万平方米、总建筑面积达150万平方米,共分5期开发,预计整体开发完成时间为2020年。

曾成功打造著名旧城改造项目上海新天地的瑞房,当时想要在佛山市禅城祖庙片区打造出一个集古迹修护、商业区、写字楼、住宅、别墅于一体的大型综合社区,在佛山复制上海新天地的辉煌。

根据规划,项目整体以祖庙为核心、福贤路为交界,西边为商业聚落,东边主要开发住宅楼盘。目前,东面多个住宅组团已基本开发完毕。而在西面的商业聚落之中,岭南天地商业街区及岭南站NOVA、岭南天地·新里等购物中心已陆续落成,但仍剩有大量土地待开发。

瑞房2020年报数据显示,在佛山岭南天地仍未开发的66.5万平方米之中,仅剩28000平方米住宅,而写字楼部分面积却高达45万平方米,零售业态面积高达10.7万平方米。

而瑞房此次退出的两宗地块,土地用途即办公及商业,根据规划,两地块建筑面积38.7万平方米,分为两栋430米和265米高的地标,业态包括写字楼和公寓等。

瑞房方面向时代财经指出,7号及8号两幅地块原先计划用于发展零售商场、办公楼及酒店。因种种客观市政原因,才导致这两个地块未能如期开展建设及开发。如今选择退出,是考虑到佛山今年持续的工业化及城市化,为配合佛山市政府对这两幅地块的重新规划才做出的决定。

“倘若这两幅地块未来新的用途在商业上具有吸引力,我们也可能会参与拍地。”

不过,在市场看来,拿地14年之后又退地主要是由于瑞房对这两块地的开发意愿并不强烈。

一方面,近年来佛山写字楼市场一直处于饱和状态。戴德梁行数据显示,佛山写字楼空置率在2019年第四季度就达到40.7%,空置率位居全国第二。2020年上半年,由于疫情冲击,空置率进一步攀升到43.8%,这一数据到现在也没出现太大的改善。

同时,曹绍林指出,禅城祖庙片区已不再处于佛山写字楼市场的核心商圈,租赁、去化更加成为难题。但开发两栋超高层写字楼又耗资巨大,多方考虑下来并不划算。

而万科退还的C22地块也有其特殊性。2017年,万科以25.3亿元加上70年全自持的代价,成功拿下了C22地块,不仅成为广东省内首宗以70年自持出让的地块,其高达1.53万元/平方米的楼面价也刷新了南海区当时的最高楼面价纪录。拿地6个月后,万科曾对外表示C22地块将与建设银行合作开发成长租公寓。

曹绍林认为,全自持意味着不能销售,但是只用于出租的回报率太低,考虑到建设的资金投入及回笼问题,肯定是由于算不过帐才在沉寂数年之后最终选择了退地。

佛山土地市场火热空前

在瑞房、万科接连退地的另一面,是火热空前的佛山土拍市场。在此时收回闲置土地,一方面能帮助佛山解决土地资源短缺的问题,另一方面,也能在对这些特殊地块土地用途微调之后卖出更高的价格。

今年3月,当代置业以3.92亿元拿下大沥金沙洲地块,超2万元/平方米的楼面单价刷新佛山楼面价天花板,成为佛山首宗楼面价破2万元/平方米的地块。这一纪录很快被再次打破。一个月后,华润以总价64.5亿拿下顺德区陈村建设大厦西侧的宅地,折合楼面价至少2.23万元/平方米。

6月15日,龙光还以总价14.22亿元斩获南海大沥一宗商住地,折合楼面价2.02万元/平方米,溢价率61.23%,成为佛山第三宗超2万元/平方米的地块。

也正是在这样的背景下,被万科退还政府的南海C22地块在年中重出江湖,不过其土地用途及竞拍方式都发生了变化。

在新的出让公告中,土地用途A区为城镇住宅用地兼容零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地,B区为公园与绿地用地。在竞买方式上,采用“先竞地价后竞配建人才住房建筑面积”的方式进行竞价,不再竞自持比例。并特地指明不准配建服务型公寓、公寓式办公、酒店式办公等居住形式的用房。

这样的调整让C22地块更具吸引力,引发房企热抢。6月23日上午,在经过约40分钟、28轮激烈报价后,最终中海地产以总价32.84亿元+4500平方米人才房配建面积拿下,从表面数据看,该地块成交楼面价约为2.2万元/平方米。

但若扣除相关配建面积、人才房配建面积,并加上约1.57亿元地上建筑物转让款,该地块的实际楼面价将超过2.3万元/平方米,超越华润顺德陈村地块,成为佛山新的单价地王。

在曹绍林看来,由于今年佛山的土拍市场较为热烈,在这个时候对一些闲置土地进行回收和重新推出市场对于政府而言也是一个极佳的时机。能更快地为这些闲置土地找到下一个开发商进行开发的同时,也能实现土地资产价值的最大化。

据其透露,瑞房旗下的两幅商业用地在被政府收回后,同样极有可能进行一些土地指标的微调,增加部分商住地性质,再重新挂牌出让。

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